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逾期办理房屋买卖贷款申请手续,属于违约吗

发布日期:2019-07-13    作者:刘忠洲皇冠国际娱乐

逾期办理房屋买卖贷款申请手续,属于违约吗?约定的贷款申请时间明显过短,约定有效吗?
星星公司(出卖人)与英明公司(买受人)于2012年9月25日签订《武汉市商品房买卖合同》一份(合同编号xxx),由英明公司购买星星公司开发的位于武汉东湖新技术开发区研发楼03幢9层3号房屋,房屋(预测登记)建筑面积120平方米,每平方米单价xxx元,总金额89万元。合同第六条约定买受人以贷款方式付款。第七条约定了买受人如未按本合同规定的时间付款的违约责任。附件六《合同补充协议》第4条对采用银行按揭方式付款的,约定买受人必须在《武汉市商品房买卖合同》签定5日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同(协议),并提供银行按揭所需的全部真实资料,否则视为逾期付款,买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。合同第十一条还约定,如果出卖人逾期交房,违约金按已交付房价款的日万分之0.5计算。
合同签订后,英明公司向星星公司交付首付款,并于2012年11月8日与案外人汉口银行股份有限公司洪山支行签订《固定资产借款合同》,由英明公司向银行贷款37万元支付余下购房款。
法院认为,星星公司与英明公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律规定,合法有效。双方均应按合同约定履行义务。英明公司在支付首付款后,余款通过向银行贷款方式支付。根据《合同补充协议》第4条约定,英明公司必须在《武汉市商品房买卖合同》签定5日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同(协议)。但英明公司直到2012年11月8日才与银行签订借款合同,违反了合同约定,应当按照合同约定承担违约责任。
英明公司所称银行办理贷款的流程问题,属于英明公司与银行之间的合同关系,根据合同的相对性原则,双方之间所签订的合同应当严格按照约定履行,上述约定并不是附条件的民事行为,银行办理贷款流程亦不构成当事人违反合同约定的法定抗辩事由。
关于逾期时间的计算问题。英明公司应自房屋买卖合同签订第六日即2012年10月1日起承担逾期付款责任,至2012年11月8日共计39天。
关于合同约定的逾期交房违约金是否过低的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,当事人在合同中约定了违约金的,应从其约定;约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求增加。本案中,《武汉市商品房买卖合同》约定逾期交房违约金为已付房款日万分之零点五,此项违约金比例与买受人逾期付款时应付的违约金比例一致,双方权利义务对等。因此,英明公司应按合同约定的比例即日万分之零点五向星星公司支付逾期付款违约金。
本案争议焦点为:案涉《合同补充协议》第四条中“买受人必须在《武汉市商品房买卖合同》签定5日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同(协议),并提供银行按揭所需的全部真实资料,否则视为逾期付款,买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任”的约定,是否为无效条款。
合同是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。《合同补充协议》第四条中的相关约定,既不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形,又非《中华人民共和国合同法》第五十三条规定的无效免责条款,同时虽然该条款系针对买受人义务的约定,但及时办理银行按揭申请手续及签署抵押贷款合同本身是买受人履行付款义务的一部分,该条款也不属于《中华人民共和国合同法》第四十条中的“加重对方责任”的情形。综上,《合同补充协议》第四条中的相关约定,并非无效条款。
英明公司称银行办理贷款流程较长,该条款客观上履行不能,但英明公司在签订合同时理应审慎审查合同条款,考虑自身的履约能力,在签订合同后严格按约履行,而第三方的行为并不构成英明公司违反合同约定的法定抗辩事由。




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