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网签合同与三方签订的协议是否必须完全一致才可以?

发布日期:2019-07-14    作者:房产皇冠国际娱乐
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告靳某诉称;
  原、被告于2013年1月4日在第三人某房产公司的居间下,签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,后于2013年3月17日签订了《补充协议2》,合同及两次补充协议对原、被告的权利义务做了具体约定,双方同意在合同签订后90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续并交付房屋。
  为达成本次交易,原告积极履行合同义务,于2013年1月4日合同签订当日向被告支付50000元定金,2013年1月19日和3月20日分别向被告支付了350000元、400000元两笔首付款,并依约在2013年4月9日前多次催促被告配合将剩余房款走资金监管以及后续缴税过户、交房等事宜。
  然而被告在收到定金和前两笔首付款共计800000元后无任何正当理由拒不履行合同,也拒不回应。按照约定,被告的行为已经构成严重违约,给原告造成了巨大经济损失,应当承担违约责任。为维护原告的合法权益,请求法院判令:被告继续履行合同义务,并限期协助原告办理购房尾款1700000元的资金监管手续,协助原告办理某房屋的缴税过户手续并且被告将该房屋交付原告;被告向原告支付违约金人民币71万元,包括逾期履行义务的违约金即房屋总价款2506000元的20%,数额为501200元,以及逾期履行合同的违约金,标准为每日总价款的万分之五。
  2、被告肖某辩称并反诉:
  双方曾经签订房屋买卖合同,合同约定需要办理央产房的上市手续,当时某房产公司说办理该手续时间很短,所以我方就签订了合同。但是,实际办理过程中,办理央产房上市手续花费了很长时间。
  2013年1月30日,某房产公司在没有经过双方允许的情况下,将网签合同私自提交,但是按照规定是经过双方签字确认之后才可以提交网签手续。
  2013年3月17日,被告办理了央产房上市手续,3月18日,双方又签订了补充协议。
  双方办理银行审贷手续时,某房产公司才拿出网签合同,告知被告需要办理网签手续,我方才知道某房产公司私自提交了网签手续。
  之后,双方办理资金监管手续时,网签合同需要原、被告签字,某房产公司就打印了一份网签合同,但是该份合同与双方书面的合同不一致,我方要求修改网签合同,但是某房产公司表示没有必要进行修改,原告也不同意修改,所以,双方无法签订网签合同,继而无法办理资金监管手续。
  原告向被告支付800000元首付款后,不再按照约定向被告支付剩余款项。是原告存在违约行为,我方没有违约,不同意原告全部诉讼请求。
  同时提出反诉,请求法院判令:解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议、定金协议;原告向被告支付逾期付款的违约金52万元。
  3. 针对被告肖某的反诉原告靳某辩称:
  原告方不存在违约行为,被告存在违约行为。2013年1月29日、2013年2月26日,原告两次收到被告短信,称合同履行不下去了,要将首付款350000元及50000元定金返还原告。
  后来,被告通知第三人继续履行合同,第三人告知了原告。
  2013年3月17日,双方签订了补充协议二,3月19日,双方办理贷款手续,对方提出网签合同与书面合同不一致。
  此后原告方自筹资金全额支付房款,不需要办理贷款。我们告知了第三人,支付全额房款,可以办理相关手续了。但是被告也没有回应。现不同意解除合同,我们已经筹集了房款,抵押了现在的房屋,为履行合同做了很大的努力,现在房价上涨,我也买不起房屋。
  不同意被告第二项反诉请求,原告方没有违约,而且一直积极履行合同。
  4. 第三人某房产公司述称:
  2013年1月4日,原、被告签订存量房屋买卖合同,3月17日,被告提供了央产房上市手续。原告于2013年1月19日支付给被告首付款350000元,3月19日原告给付被告第二笔首付款400000元,均不包含定金50000元。
  2013年1月30日,我公司为双方办理了网签合同,办理网签有原、被告的授权。3月中旬,原、被告去银行办理贷款手续,被告认为网签合同与书面合同内容不一致,所以未完成贷款手续。
  经双方沟通,原告方同意全款支付,但是被告方还是不同意进行资金监管手续,理由是网签合同与书面合同不一致。现同意原告第一项诉讼请求,双方如果继续履行合同,我方可以协助双方。原告的其他两项诉讼请求与我方无关。
  不同意被告的反诉请求。
  二、法院查明
  2013年1月4日,经某房产公司居间服务,肖某(出卖人)与靳某(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定:第一条房屋基本情况。第四条成交价格、付款方式及资金划转手续,该房屋的成交价格为人民币2060000元,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为44.6万元,买受人可以在签订本合同的同时支付定金50000元,直接支付给出卖人,买受人申办抵押贷款,拟贷款金额为800000元。第六条房屋的交付,出卖人应当在现租户到期后再交付买受人房屋交割。第七条违约责任,(一)逾期交房责任除不可抗力外,出卖人未按照合同第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,按照下列方式处理:按照逾期时间,分别处理(1和2不作累加)。1、逾期在15日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行。2、逾期超过15日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。(二)逾期付款责任,买受人未按照补充协议约定的时间付款的,按照下列方式处理:按照逾期时间,分别处理(1和2不作累加)。1、逾期在15日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。2、逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条税、费相关规定,本合同履行过程中,买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费,买卖双方承担税费的具体约定见补偿协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相对于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的,由【出卖人】【买受人】缴纳。第十条权属转移登记,(一)当事人双方同意,自本合同签订之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。(二)买受人未能在正常流程时间内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款,并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。(三)出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过30日未迁出的,自逾期超过30日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
  当日,肖某(甲方)、靳某(乙方)与某房产公司(丙方)还签订《补充协议》,内容为:第一条成交价格,甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币贰佰伍拾万零陆仟元整,此价格为甲方净得价,不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定,1、乙方于2013年1月4日向甲方支付定金50000元。2、甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估。3、乙方于2013年3月9日前将首付款1700000元(含已支付的定金50000元)以资金监管的方式支付甲方。4、甲乙双方应于手续齐全丙方通知甲乙双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、甲乙双方同意,在贷款机构签发批贷函后5个工作日,甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的,则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理;乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续,如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的,则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。6、甲乙双方应当在现在租户到期后原甲方再将房屋交付乙方,自行办理物业交割手续,丙方陪同。甲乙双方一致同意,乙方从本协议约定的购房款中留存六千元作为物业交割保证金,该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日,由乙方支付给甲方。第三条税费的承担,甲乙双方同意,本交易涉及的税费全部由乙方承担,并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任:1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期1日,违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:......(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的;......甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:......(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。第五条其他,如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的,均以本协议为准。
  甲方应于2013年2月前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。乙方同意甲方户口在所出售的该房屋过户之日起半年内不迁出,截止时间至2013年9月份,乙方第一笔首付款于2013年1月19日前将350000元首付款支付甲方,此首付不包含50000元定金,第二笔首付款于2013年2月9日将首付款400000元支付甲方,第一笔和第二笔首付款共计人民币750000元,不包含50000元定金,第三笔首付款乙方于2013年3月9日前以资金监管的方式将首付款900000元全部支付甲方,乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,乙方自行筹齐剩余房款,截止时间至2013年3月9日,如超出规定时间的,按合同第七条的第二(1)规定执行。
  上述合同签订当日,靳某支付给肖某定金50000元,还于2013年1月19日、3月20日向肖某支付首付款共计750000元(另付200元作为逾期付款违约金)。
  2013年3月17日,肖某、靳某、某房产公司签订《补充协议2》:一、原补充协议第五条的(3)关于央产房的约定,全文修改为:甲方已于2013年3月17日取得《在京央产单位已购公房变更通知单》。二、原补充协议第二条(3)首付款乙方于2013年3月9日前,修改为:乙方于2013年4月9日前。三、原补充协议第五条(3)其他约定,全文修改为:相关约定如下:乙方同意甲方户口在所出售的房屋自过户半年内不迁出,乙方第一笔首付款已于2013年1月19日前将350000元首付款支付给甲方,此首付款不包含50000元定金,第二笔首付款于2013年3月19日将400000元支付给甲方,第一笔和第二笔首付款共计人民币750000元,不包含50000元定金;第三笔首付款乙方于2013年4月9日以资金监管的形式将1400000元全部支付给甲方。乙方因自身原因未获得银行和公积金管理中心的批准,乙方自行筹齐剩余房款截止时间2013年4月9日,如超出规定的时间按合同第七条的第二(1)(2)规定执行。四、原合同和补充协议除本次修改外,其他约定不变,继续履行合同。
  另查,2013年1月4日,肖某与某房产公司签订《房屋出售委托登记表》,显示出售房屋为某房屋,房屋为出租状态,租赁期限至2013年2月底,原承租人同意放弃优先购买权,肖某委托某房产公司对该房屋提供居间服务。
  当日,肖某、靳某与某房产公司还签订有《居间服务合同》,其中有"双方授权丙方(指某房产公司)办理网上签约手续"的约定。
  2013年1月30日,某房产公司办理上述房屋的网签合同,该网签合同与肖某、靳某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,在税费承担、户口迁出时间、办理权属转移登记时间、房屋出租、违约责任等方面,有不同的文字表述。
  2013年3月24日,靳某在某银行账号内的余额显示为人民币172.6万元,当日,靳某向肖某、某房产公司发出短信,表示已把剩余房款1700000元全部筹齐,可以进行资金监管。
  此后,肖某以网签合同与书面合同不一致为由,拒绝对网签合同签字确认,双方无法办理资金监管手续,导致靳某无法将剩余房款1700000元以资金监管的形式支付给肖某,双方未办理某房屋的房屋过户手续,肖某亦未将该房屋交付给靳某。
  三、法院判决
  北京市西城区人民法院经审理判决:
  1、原告靳某与被告肖某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行。
  2、被告肖某协助原告靳某办理剩余房款1700000元的资金监管手续及某房屋房屋的缴税过户手续,同时负责将某房屋房屋腾空,交付给原告靳某。
  3、驳回原告靳某其他诉讼请求。
  4、驳回被告肖某反诉之请求。
  四、皇冠国际娱乐点评
  房产皇冠国际娱乐靳双权认为:
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
  依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定,“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”;第一百二十条规定,“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”。
  本案中,靳某与肖某签订的房屋买卖合同及其补充协议,系双方当事人真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,双方均应按照合同约定的内容享有权利并履行义务。
  合同签订后,靳某已如约支付了房屋定金及首付款,并筹齐了房屋剩余房款,完成了合同约定的基本义务。网签合同与书面买卖合同、补充协议的部分条款有不同的文字表述,但并未涉及房屋买卖的实质性内容,同时靳某对此并无过错,肖某也没有提供靳某存在违约行为致使合同无法继续履行的相应证据,因此肖某要求解除合同并由靳某支付违约金,缺乏事实及法律依据,肖某应继续履行合同义务。
  综上,法院的判决是有依据的。
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